Viager Immobilier : tout savoir sur la vente et l’achat d’un bien immobilier

Très peu courant aujourd’hui, le viager immobilier est une solution permettant de vendre un bien, tout en touchant une rente et en pouvant continuer, la plupart de temps, à l’habiter. Du côté de l’acheteur, cela permet d’acquérir un bien à moyen ou long terme… Mais sans garantie en ce qui concerne le prix global !

Un bouquet et une rente pour le vendeur

Bien souvent les vendeurs sont des personnes assez gagées, sans enfants, ou ayant plusieurs biens immobiliers et peu de revenu. Lors de la vente en viager, le « crédirentier » (le vendeur) va disposer tout d’abord d’un « bouquet » : il s’agit d’une somme versée par l’acheteur, dont la valeur est variable, en moyenne de 10 à environ 40 % de la valeur du bien. Ensuite, le « débirentier » (l’acheteur), devra également lui verser une rente viagère, laquelle sera revalorisée chaque année, généralement du taux d’inflation. La rente est fonction de plusieurs critères, et notamment :

• La valeur du bien ;
• Sa valeur locative ;
• L’âge du vendeur. Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente. Cette rente est soumise à l’impôt sur le revenu, pour une fraction (variable selon l’âge lors de la signature du contrat).

Si le viager repose sur un couple, on parle alors de « viager sur deux têtes », et c’est au décès du dernier survivant que l’acheteur sera pleinement propriétaire.

A noter qu’il existe également des viagers « libres », qui permettent à l’acheteur de pouvoir habiter directement le bien. Mais c’est assez rare et dans ce cas la rente sera, naturellement, plus élevée.

Le crédirentier doit s’acquitter de la taxe d’habitation, ainsi que des réparations courantes du logement.

Les avantages pour le vendeur

• Percevoir lors de la signature un capital pour réaliser un projet ;
• Bénéficier d’un revenu complémentaire à vie.

Les obligations de l’acheteur

Le crédirentier doit régler le bouquet et bien sûr la rente, tout au long de la vie du vendeur. Il est également en charge des « grosses réparations » (toiture, façade), et de la taxe foncière.

Par ailleurs, il est impossible de calculer, lors de la signature, le coût total de l’opération. Selon la longévité du vendeur, cette opération peut se révéler très intéressante, ou au contraire, bien onéreuse !

Les avantages pour l’acheteur

• Acheter un bien à long terme qui sera entretenu par l’occupant ;
• Faire une « bonne » opération si le marché immobilier a bien progressé.

Enfin, notez que le contrat de viager se fait obligatoirement chez un notaire.