Comment utiliser l’assurance vie pour garantir un emprunt ?

Pour garantir un prêt bancaire, il existe plusieurs solutions. L’une d’entre elles, parfois peu connue, consiste à disposer de son contrat d’assurance vie. Explications.

Garantir un prêt : qu’est-ce que c’est ?

Face aux risques de non-paiement du capital et des intérêts du prêt, la banque peut se protéger de diverses manières.

Première solution, l’hypothèque : elle porte sur un bien que l’emprunteur possède déjà ou qu’il souhaite acquérir. Une telle opération est réalisée devant notaire et permet en cas de non-paiement la saisie d’un bien immobilier.

Deuxième solution, le privilège de prêteur de deniers qui évite le paiement de la taxe de publicité foncière par l’emprunteur.

Troisième solution, un organisme financier peut se porter caution dans l’acte d’emprunt en évitant à l’emprunteur de payer des frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier.

Par-delà les trois précédentes solutions, l’assurance vie permet d’éviter de nombreux frais que ce soit dans le cas d’un emprunt in fine où le capital est acquitté à l’échéance (et les intérêts périodiquement) ou dans celui d’un emprunt amortissable avec remboursement périodique des charges (intérêt et capital).

Crédit in fine et crédit amortissable

Les prêts in fine permettent le remboursement du capital emprunté seulement à l’échéance du prêt. En revanche, les intérêts sont acquittés à chaque échéance de paiement. Ils sont de facto plus onéreux que dans le cas d’un prêt amortissable dans la mesure où ils portent sur l’intégralité du capital emprunté jusqu’à l’échéance. Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € avec 1,5 % d’intérêt acquitté par an sur 10 ans. Avec un prêt in fine à taux fixe, l’emprunteur acquittera chaque année 3 000 € d’intérêt (30 000 € sur 10 ans) et remboursera le capital in fine. Avec un crédit amortissable, l’emprunteur acquittera des intérêts annuels passant de 3 000 € la 1ère année à 320 € la 10ième (soit 16 869 € au bout de 10 ans).

Mais si le total des intérêts acquittés est bien plus important que dans un crédit amortissable, par contre, s’agissant d’un investissement locatif avec régime d’imposition réel, les intérêts acquittés peuvent être déduits des revenus locatifs par ailleurs encaissés. Ainsi, les revenus nets de charge effectivement taxés (au régime du réel) seront moindres. Notons également que vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance. Or, l’administration fiscale considère que l’assiette de votre patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant que vous ne commencez pas à rembourser le capital. Le bien que vous achetez au moyen d’un prêt immobilier n’est donc pas comptabilisé dans la base de l’Impôt sur la Fortune Immobilière jusqu’à remboursement de votre emprunt.

Dans un prêt in fine, même si les intérêts acquittés sont bien plus onéreux que dans un crédit amortissable, le capital que vous aurez nanti au profit de la banque produira des revenus qui se capitaliseront et viendront en déduction des intérêts d’emprunt.

Crédit in fine et la garantie par nantissement

Le nantissement (contrat qui affecte un bien incorporel à la garantie d'un emprunt) peut être mis en place à travers deux solutions :

• L’établissement d’un avenant au contrat. Il doit être signé par l’assureur, le créancier et le souscripteur-assuré
• Un acte conclu entre le souscripteur-assuré et le créancier, puis notifié à l’assureur

Quels actifs doivent alors figurer dans le contrat d’assurance vie ?

Si vous optez pour un contrat 100 % en euro, vous bénéficierez de la garantie du capital mais les gains produits risquent d’être inférieurs au montant des intérêts versés. En revanche, si vous optez au moins partiellement pour des unités de compte, les gains peuvent être plus rémunérateurs sauf en cas de dépréciation des marchés de référence. En pareil cas, si cette situation s’avérait durable, votre banquier vous demanderait de nouveaux capitaux afin de reconstituer le montant du capital attendu à l’échéance.

Crédit amortissable et garantie par délégation de créance

Le principe consiste à conférer à l’assureur le rôle d’un débiteur direct. En pratique, ce dispositif lui permet d’exercer (délégation) les droits du contrat (gestion) à la place du souscripteur. Les modalités de l’opération, en principe gratuite chez un assureur, sont définies dans un acte. Ce dernier lie l’assureur, le créancier et le souscripteur-assuré.

La délégation garantit au prêteur de récupérer le montant de la créance directement auprès de l’assureur par le biais d’un rachat, en cas d’incident de paiement.

Ici encore, le choix des actifs en représentation aura son importance. En général l’assureur ne prendra que 60 % de la valeur de rachat des actifs en compte pour se couvrir contre les fluctuations d’actifs.

Pour les crédits amortissables (comme les crédits in fine) le droit d’offrir un contrat d’assurance vie en gage repose sur l’article L 132-10 du code des assurances

Ainsi, par-delà son intérêt transmissif et financier, l’assurance vie peut également garantir à un coût moindre un emprunt. A une période où le coût des garanties représente un montant presque aussi important que les charges d’emprunt, cet avantage est loin d’être négligeable.

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