Les SCPI et avantages de leur détention dans un contrat d’assurance vie

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif. Les avantages offerts par ce type de produit sont nombreux et tout particulièrement lorsqu’ils sont logés dans un contrat d’assurance vie.

Les points forts des SCPI

L’immobilier est l’un des placements préférés des Français. Les avantages sont nombreux :

• la perception d’un revenu locatif
• une protection contre l’inflation
• une valorisation attractive et relativement régulière du capital à long terme (la volatilité y est moindre que sur les marchés actions notamment)

Toutefois, un investissement immobilier nécessite un important apport de capitaux, d’où le succès des SCPI. Ces dernières vous permettent de bénéficier des avantages du marché immobilier sans l’inconvénient d’un « ticket d’entrée » trop important. Ainsi, vous trouverez des parts de SCPI s’échelonnant en moyenne de 150 à 1 000 €.

En outre, les SCPI permettent d’investir dans les deux compartiments principaux du marché immobilier à savoir les SCPI « d’entreprise » (composées de bureaux, entrepôts, boutiques…) et les SCPI « d’habitation ». La diversification de votre patrimoine peut être ainsi plus importante.

L’achat d’une SCPI est simple. Il suffit de vous adresser à une compagnie d’assurance, une banque, une société de gestion ou encore à un conseiller en investissement financier.

La sécurité de ce type de produits est grande dans la mesure où la société de gestion qui les gère est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (ainsi que la SCPI elle-même). Les nombreux actifs immobiliers gérés par ces sociétés permettent une mutualisation des risques que vous ne pourriez obtenir par un investissement en direct.

Les avantages sont ainsi nombreux mais quelques points d’attention doivent être soulignés :

• Les frais, ils sont divers et méritent une attention toute particulière pour éviter une rentabilité déceptive :

- La commission de souscription qui varie entre 5 et 12 % du prix d’acquisition de la part est destinée à rémunérer la société de gestion et à acquitter les différents coûts qui lui incombent
- La commission de gestion (trimestrielle ou annuelle) variant de 8 à 10 % des revenus de la SCPI
- D’éventuelles commissions de cession
- Les frais liés au contrat d’assurance-vie si la SCPI y est logée

• La liquidité sachant qu’il existe 2 catégories de SCPI :

- Dans les SCPI à capital fixe le nombre de parts est figé (sauf augmentation de capital). Pour acheter ou vendre une part, il faut qu’en sens inverse un investisseur veuille les céder ou les acquérir. Dans ces SCPI, le prix des parts dépend de la loi de l’offre et de la demande (comme un cours de bourse). La transaction s’opère de gré à gré ou par l’entremise d’un carnet d’ordres
- Dans les SCPI à capital variable, la valeur de la part est déterminée par la société de gestion. L’émission de nouvelles parts ne peut avoir lieu que dans la limite fixée par les statuts

Dans les deux cas, des problèmes de liquidité peuvent le cas échéant surgir (difficulté à revendre ses parts). Il suffit pour cela de se référer aux années 90.

Les avantages d’un tel investissement via un contrat d’assurance vie

Via un contrat d'assurance vie, avec un investissement initial  faible, les SCPI sont accessibles dès quelques milliers d'euros et les dividendes perçus  sont versés trimestriellement sans frais sur le fonds en euros du contrat. 

Sur le plan fiscal, vous bénéficier de l’avantage propre à l’assurance vie. Alors que les loyers tirés de parts de SCPI sont imposés, comme les loyers issus de la location d'un bien immobilier, en tant que revenus fonciers, lorsque vous détenez des parts de SCPI dans le cadre de l'assurance vie, vous n'êtes imposé qu'en cas de rachat, partiel ou total, du contrat.

Vous avez alors le choix entre une taxation à l'impôt sur le revenu ou un prélèvement forfaitaire libératoire tout dépendant de votre taux marginal d’imposition. Après 8 ans de détention du contrat, vous bénéficiez d'un abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple). Des prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent en revanche quel que soit le mode d'imposition choisi.

Tout comme dans une détention hors assurance vie, les investissements immobiliers rentreront dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Enfin, sachez que les SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie bénéficient des avantages successoraux inhérents à ce type d’enveloppe fiscale.

Cet article ne constitue pas un conseil à la souscription de produit(s) mentionné(s) dans cette page ou indirectement via lien hypertexte. Souscrire ce(s) produit(s) requiert de se référer à la documentation contractuelle contenant leurs frais et facteurs de risques.