Prêt immobilier à 1 %, la nouvelle norme ?

Mois après mois, les taux de prêt immobilier baissent, poussant les épargnants à placer leur argent dans l’investissement locatif, les primo-accédants à finaliser leur projet immobilier et les propriétaires à renégocier leur emprunt. Se pourrait-il que la nouvelle norme des taux de crédit immobilier avoisine en moyenne la barre des 1 % ? Certains arguments plaident en ce sens.

Fin 2019 : des prêts immobiliers à 1 % ?

Les experts évoluant dans le secteur immobilier et le secteur des prêts à l’habitat sont unanimes : une convergence des taux de crédit immobilier sous les 1 % serait logique d’ici à la fin de l’année 2019. Dans ses derniers chiffres d’août 2019 qui font référence, la Banque de France établit le taux d’intérêt moyen à 1,31 %, un niveau encore inférieur à celui constaté le mois précédent (1,34 %) et bien moindre que l’an dernier à la même époque (1,51 %).

Actuellement, l’encours total des crédit immobiliers approche les 1050 milliards d’euros, ce qui signifie une augmentation de 60 % en dix ans. Rien que pour le seul mois d’août, d’habitude plus calme, l’enveloppe allouée par les organismes financiers pour l’achat d’un bien immobilier a grimpé de 6,5 % sur un an, à 21,3 milliards d’euros.

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Confirmation chez les courtiers en ligne

Même son de cloche pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui estime le taux moyen du crédit immobilier en août 2019 à 1,21 % (1,23 % pour le neuf et 1,19 % pour l'ancien). La différence avec la Banque de France est que l’Observatoire ne compulse pas tous les dossiers.

Les courtiers en ligne sont également au diapason à l’image de Vousfinancer pour qui la moyenne des taux en octobre 2019 s’élève à 1,10 % pour un crédit immobilier sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans.

Chez les concurrents, cette moyenne est respectivement de 1,10 %, 1,25 % et 1,47 % chez Meilleurtaux, 1,30 %, 1,50 % et 1,55 % pour Cafpi, et 1,10 % , 1,25 % et 1,50 % selon Emprunt-Direct.

Pourquoi les taux fixes de crédit immobilier continuent-ils de baisser ?

La principale explication qui pousse la normalisation des taux d’emprunt immobilier vers 1 % est la politique menée par la Banque Centrale Européenne. L’institution financière vient d’abaisser à nouveau ses taux directeurs dont le taux de dépôt qui est passé de -0,4 % à -0,5 %.

Ce taux de dépôt correspond à une taxe subie par les banques qui viennent y placer leurs liquidités excédentaires. Pour éviter de payer, les établissements bancaires ont donc intérêt à privilégier le crédit aux particuliers et aux entreprises.

Les taux de crédit immobilier se réfèrent également au taux de l’emprunt d’État (obligation assimilable du Trésor à dix ans) qui a basculé dans le négatif en juin dernier pour se fixer actuellement autour de -0,30 %. Autrement dit : l’état est désormais payé pour emprunter, les taux négatifs inversant le principe même du prêt qui inclut normalement une prime de risque.

Vers un resserrement des conditions d’emprunt ?

Les banques prêtent plus facilement et les Français s’en saisissent, comme le montre le chiffre de la production de crédit ou encore le niveau de dossiers de renégociations de crédits immobiliers récemment reparti à la hausse.

Outre les taux de référence, le vieillissement de la population et la concurrence exacerbée des banques entre elles pour capter des parts de marché sont aussi des éléments de l’équation. La bataille commerciale est d’autant plus rude que les marges de manœuvre des banques se réduisent.

Cependant, quelques signes annoncent une pause possible dans la baisse des taux immobiliers. Tout d’abord, certaines banques ont atteint leurs objectifs annuels. D’autres sont surchargées par les dossiers souscrits à traiter d’où un allongement des délais. Enfin, des organismes financiers ralentissent pour pouvoir répondre aux autorités régulatrices qui les obligent à mettre des fonds propres face aux prêts immobiliers octroyés.

Un risque de surchauffe ?

Si la Fédération Bancaire Française ne perçoit pas, dans ce climat actuel, de risques inconsidérés, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) apporte plus de nuances. Dans sa note publiée le 1er octobre, il prend acte de la nouvelle vague de rachats de crédits en cours qualifiée de néfaste pour les banques.

Le HCSF pointe notamment l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers avec le rallongement de la durée d’emprunt ou bien la baisse du taux d’apport personnel requis. Pour anticiper et contenir les risques pressentis, l’autorité ouvre une concertation dont les conclusions seront présentées au mois de novembre. Malgré le risque de voir de nouvelles contraintes préventives assignées aux banques, la croissance du crédit immobilier ne devrait que peu ralentir en 2020.

Prix de l’immobilier : le revers de la médaille

Pour les particuliers, les taux bas sont une aubaine, surtout pour les bons dossiers qui présentent une grande solvabilité, des revenus et un apport personnel importants. Toutefois, l’arrivée massive d’emprunteurs, y compris modestes, fait bondir les prix de l’immobilier. Dans leurs études, Standard & Poor's et UBS s’inquiètent des risques d'un marché où les prix sont décorrélés des revenus des ménages.

C’est particulièrement le cas à Paris qui a franchi le seuil emblématique des 10 000 €/m². Pour S & P, la hausse des prix devrait néanmoins se stabiliser (+ 3,4 % en 2019, + 3,1 % en 2020, + 2,7 % en 2021 et + 2 % en 2022), sous l’effet conjugué d’un allégement des mesures fiscales en soutien aux ménages et d’une croissance économique plus faible.

Le poids de l’assurance emprunteur enfle

Autre conséquence : l’augmentation du poids de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit immobilier. Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurances Magnolia.fr, l’illustre par un exemple : « Pour un crédit de 250 000 euros sur vingt ans à 1,25 %, un couple de 40 ans versera 35 406 euros d’intérêts à la banque, mais il paiera aussi 36 000 euros d’assurance emprunteur sur la durée du contrat. »

Pour rappel, l’assurance de prêt couvre le souscripteur des risques compris dans le contrat, notamment la garantie décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). L’assureur prend le relais en payant toutes les échéances du remboursement. Dans le cas d’une invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), la couverture des mensualités est soit forfaitaire, soit indemnitaire.

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