Placements : comment bien choisir sa SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent de plus en plus les Français. Elles offrent souvent des taux de rendement intéressants. Et elles permettent d’investir dans l’immobilier sans en subir les contraintes. Avant de se lancer, plusieurs critères sont essentiels à étudier. Emplacement, taux d’occupation, diversification des biens… Voici 6 critères à étudier de près pour bien choisir sa SCPI.

SCPI : un succès important années après années

Le succès des SCPI est renforcé par l’inflation. Années après années, la pierre papier enregistre de nouveaux records. En 2022, la collecte nette a franchi la barre des 10,2 milliards d’euros selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier).

Cherchant à faire fructifier leurs économies, les Français choisissent cet investissement en achetant des parts sociales dans des SCPI. Cela permet aux épargnants d’investir dans la pierre en achetant des parts sociales. C’est un placement souple permettant d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la location assumées par tout propriétaire bailleur d’un bien immobilier (gestion des locataires, réparations et entretien notamment). Mais avant d’investir dans une ou des SCPI il est important d’étudier plusieurs critères.

La zone géographique, critère numéro un pour investir

En immobilier, le critère le plus important est le choix de l’emplacement. Mais l’avantage d’acheter des parts de SCPI est le fait de pouvoir investir sur de nombreux marchés : en province, dans les grandes métropoles françaises, comme en Europe. Il est ainsi possible d’aller chercher de la rentabilité en investissant sur les zones dynamiques.

L’Allemagne, par exemple, offre une « fiscalité plus douce et un taux de vacance particulièrement bas », soulignait France SCPI en 2022.

La qualité des immeubles, un élément important pour les locataires

La qualité du patrimoine détenu par la SCPI impacte sa rentabilité. Des immeubles neufs et bien entretenus sont plus susceptibles d’être loués. De même, les biens à haute performance énergétique sont de plus en plus recherchés par les locataires pour réduire leur facture de chauffage ou de climatisation.

Il est également possible d’investir dans des SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable). Elles achètent des biens immobiliers anciens ou ayant un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les rénovent et améliorent ainsi leur performance énergétique. Ces travaux peuvent entraîner une plus-value au moment de la revente.

Bureaux, commerces, résidences seniors : à chaque SCPI sa thématique

Les SCPI peuvent investir dans un seul type de biens ou choisir de diversifier leur patrimoine (bureaux, commerces, résidences senior ou d’éducation, logements individuels). Pour ne pas mettre tous « ses œufs dans le même panier », il est possible d’investir dans plusieurs SCPI ayant une classe d’actifs variée.

Mais le contexte est également à prendre en compte. En 2022, l’immobilier logistique affichait un taux de rendement entre 5 et 8 % contre 3,5 % pour un actif classique, rappelle le cabinet d’expertise Lamy Group.

La capitalisation pour s’assurer de la solidité de la SCPI

Contrairement à l’immobilier en direct, les SCPI permettent de mutualiser le risque, c’est-à-dire de réduire les conséquences d’éventuels impayés. Ce risque est encore moindre si la SCPI détient de nombreux biens. Avant d’investir dans une SCPI il faut regarder de près sa capitalisation.

Le taux d’occupation financier, un critère souvent oublié

Ce critère permet de mesurer la performance locative d’une SCPI. Il est donc très important à étudier avant d’investir. Il se calcule en divisant le montant total des loyers divisé par le total des loyers facturés si les locaux étaient intégralement loués. Le TOF ne doit pas descendre en dessous des 90 %. C’est un très bon indicateur de performance à prendre en compte en plus du rendement offert par la SCPI, précise le site France SCPI.

Les réserves

Les réserves, aussi appelées le report à nouveau, permettent de verser un bon niveau de dividendes aux associés en cas d’une baisse de loyers ou d’un taux de vacances supérieur en hausse. Il est constitué d’une partie des bénéfices non distribués et permet alors de lisser le rendement dans le temps. Peu étudié par les investisseurs, ce critère est pourtant important pour s’assurer des revenus réguliers.

À noter : il est possible d’investir en SCPI via son contrat d’assurance vie multisupport. Cela présente de nombreux avantages et permet de diversifier son patrimoine.

 

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