Immobilier, un nouveau label pour investir selon les critères ISR

Créé en 2015, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) fait référence en France. Depuis octobre 2020, lorsque vous souscrivez à un produit d’investissement dans l’immobilier, il vous permet de vous assurer qu’il répond bien aux critères de l’investissement responsable. Ce nouveau standard vous permet ainsi de concrétiser votre volonté d’engagement social et en faveur du climat.

La montée en puissance des enjeux de développement durable

L’impact de la crise sanitaire sur les modes de vie a favorisé une plus grande prise de conscience des enjeux de développement durable. Responsabilité sociétale et protection de l’environnement font ainsi partie des critères de choix essentiels pour un nombre de plus en plus grand d’épargnants.

La méthode de gestion ISR consiste à prendre en compte les facteurs liés à l’impact sur l’environnement, la société et sur les enjeux de gouvernance. Les éléments constitutifs de l’investissement socialement responsable (ISR) viennent ainsi s’ajouter aux critères financiers traditionnels, de risque et de rendement, que prennent en compte les gérants de fonds. Depuis l’automne dernier, ils peuvent s’appliquer aux fonds investis dans l’immobilier.

Un label ISR pour les fonds investis dans l’immobilier

Un nouveau label ISR immobilier a en effet été instauré le 23 octobre dernier. Il a pour but d’aider les épargnants à se repérer dans l’offre de fonds immobiliers en se fondant sur les critères de développement durable en faveur desquels ils souhaitent s’engager. Les produits éligibles au nouveau label ISR sont les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI (Organismes communs de placement immobilier) et les mandats de gestion d’actifs immobiliers.

Ces véhicules d’investissement permettent d’investir dans des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par une société de gestion. Ils permettent soit de cibler un secteur ou une nature de bien (bureau, commerce, logement, etc.), soit d’investir de manière diversifiée. 6 SCPI ont ainsi été labellisées depuis l’entrée en vigueur de ce nouveau label d’investissement durable.

Une démarche d’amélioration au regard des critères ESG

L’essentiel du parc immobilier est constitué de bâtiments anciens. La gestion ISR de fonds investis dans des actifs immobiliers repose donc essentiellement sur une approche d’amélioration de la sélection et de la gestion des biens quant aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Il s’agit là d’une approche « best in progress » (ceux qui progressent le mieux).

Le label ISR immobilier s’appuie sur un référentiel d’analyse de ces critères. Ces derniers permettent aux gérants de noter, et sélectionner, les actifs qui leur semblent offrir les meilleures perspectives de rendement et de valorisation. Le label est attribué après un audit de la méthodologie d’investissement des fonds. Cette dernière doit générer des résultats mesurables en matière de gestion durable. L’univers ESG dans lequel le gérant peut investir doit ainsi être réduit de 20 % par rapport à l'univers d'investissement initial du fonds. Autre mode de mesure des résultats obtenus, la note ESG moyenne du portefeuille doit être supérieure à la note de l’univers d’investissement de départ.

Un audit ISR qui repose sur 6 piliers

Le cahier des charges utilisé pour attribuer le label ISR s’articule autour de six piliers. Premièrement, les objectifs recherchés par la prise en compte des critères ESG dans la politique d’investissement. Deuxième pilier, la méthodologie d’évaluation ESG (note, score, opinion, contribution aux Objectifs de Développement Durable (ODD) de l’ONU, etc…) et le passage d’un univers d’investissement à un portefeuille ESG. Troisième pilier, la prise en compte des critères ESG dans la constitution et la vie de ce portefeuille. Quatrième pilier, la politique de vote et de dialogue avec les émetteurs. Dans le cas de l’immobilier, il peut s’agir de sensibiliser les locataires à l’efficacité énergétique des immeubles et de contraindre les prestataires à une démarche ESG vertueuse, une fois qu’ils ont été audités sur le respect de la charte ESG de la société de gestion.

Cinquième pilier de la gestion ISR, la transparence de la communication vis-à-vis des investisseurs. Ces derniers doivent ainsi être en mesure de bien comprendre la stratégie et les objectifs du fonds. Enfin, l’évolution du suivi des caractéristiques ESG du portefeuille constitue le sixième pilier de l’audit des fonds immobiliers ISR. Ce suivi doit se faire sur la base d’indicateurs pérennes. Le portefeuille doit ainsi obtenir chaque année un meilleur résultat sur au moins deux indicateurs, par rapport à l’indice de référence ou à l’univers de départ. Le label donne lieu à des vérifications et contrôles réguliers de la part de l’organisme qui le délivre à la société de gestion.

Les investisseurs bénéficient d’informations a minima annuelles sur l’évolution du patrimoine immobilier détenu, au regard des critères ESG. Ce reporting est constitué de huit indicateurs au minimum. Il s’agit par exemple de la gestion de l’eau et des déchets, de la biodiversité (analyse biodiversité, dispositif favorisant la biodiversité, tel qu’une toiture ou mur végétalisés, mesures compensatoires...) ou des services rendus aux occupants (salle de sport, restauration saine, crèches, espaces verts, commerces de proximité…).

Quatre de ces indicateurs sont en outre obligatoires. Il s’agit de l’énergie, des émissions de gaz à effet de serre (GES), de la mobilité, de la santé et du confort des occupants, ainsi que de la gestion de la chaîne d’approvisionnement. Un point précis est enfin fourni sur les 15 actifs les plus significatifs (les cinq immeubles les plus importants en valeur, les cinq ayant les meilleures notes ESG et les cinq qui affichent les moins bonnes notes).

Gage de qualité et de transparence sur les processus de gestion des fonds, le label ISR immobilier permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’une gestion de leur patrimoine en harmonie avec leurs valeurs et de donner du sens à leurs placements immobiliers.

 

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