État des lieux du marché de l’immobilier post-confinement

Le déclenchement de la pandémie de coronavirus, ainsi que les mesures de confinement, ont endigué la dynamique de hausse continue depuis 2014 sur le marché immobilier français. S’il semble se rétablir rapidement depuis la fin du mois de mai, le secteur doit, désormais, faire face à de nombreuses incertitudes.

L’impact du confinement sur le marché de l’immobilier

Compte tenu des restrictions évidentes pesant sur ce secteur, le confinement a provoqué un gel du marché immobilier. Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), le nombre de transactions immobilières a, en effet, chuté en France, de plus de 80 % entre mars et mai 2020. Fin avril, la FNAIM estime à près de 973 000 le nombre de transactions au cours des douze mois. Il s’agit de la première baisse du volume sur ce marché depuis plus de 5 ans (graphique 1). La Fédération estime que la pandémie se soldera par une chute de 25 à 30 % du volume des transactions immobilières en 2020, par rapport au niveau de 2019.

Graphique 1 : Nombre de transactions immobilières en France calculé sur 12 mois

Quelles perspectives pour le marché de l’immobilier ?

L’activité sur le marché de l’immobilier a connu une reprise incontestable après la fin des mesures de confinement. Il est toutefois bien difficile de savoir s’il s’agit d’un simple rattrapage lié à la conclusion d’affaires initiées avant le confinement, ou au contraire d’une reprise durable. Celle-ci pourrait être compromise du fait principalement de trois facteurs d’incertitude :

• La crise économique pourrait, tout d’abord, provoquer un resserrement du marché du crédit, en incitant les établissements bancaires à être plus prudents dans l’octroi de fonds. Dans le même temps, du fait de la dégradation des conditions économiques (augmentation du chômage, stagnation des salaires, etc.), de nombreux ménages pourraient se retrouver dans l’incapacité financière de poursuivre un projet immobilier initié avant le déclenchement de la pandémie
   
• Autre facteur d’incertitude pesant sur le marché de l’immobilier : la confiance des ménages. Dans ce contexte économique déprimé, les ménages pourraient retarder leur achat de biens durables et donc de logement. L’indicateur de tension immobilière (ITI), calculé par Meilleurs Agents et mesurant le déséquilibre sur le marché de l’immobilier entre la demande et l’offre, est en nette baisse pour la plupart des villes françaises (graphique 2). A Paris, par exemple, l’ITI est passé de 26 % en 2019 à 14 % en juillet 2020 : Paris ne compte plus « que » 14 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs. Dans ce contexte de baisse de l’ITI, un ralentissement de la hausse, voire même pour certaines villes, une diminution des prix devrait suivre

Graphique 2 : Indicateur de tension immobilière pour les principales villes françaises (en %)

• La dernière incertitude concerne la capacité des professionnels du secteur, et notamment des agences immobilières, à survivre à la crise. Une récente enquête de terrain de la FNAIM évalue, ainsi, à 3000 le nombre d’agences susceptibles de fermer…

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