Devenir propriétaire autrement

Le marché de l’immobilier est actuellement très tendu. Les prix sont élevés. L’accession à la propriété est désormais peu facile pour les ménages aux revenus modestes. Voilà pourquoi, de nouvelles solutions ont été développées : les baux emphytéotiques dont le bail réel solidaire, et la « location-vente ».

Les baux emphytéotiques

Dans un bail emphytéotique, l’acquéreur du bail n’achète pas le foncier (propriété du sol) mais uniquement le bâti (bien immobilier lui-même). Le prix d’acquisition sera donc inférieur par rapport à l’acquisition traditionnelle de la pleine propriété d’un bien. Le propriétaire du bien (que l’on appelle également « preneur ») restera locataire du terrain.

L’accession sociale au logement : le bail réel solidaire

En vertu de l’article L 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (issu de la loi Alur), un bail réel solidaire permet à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) de consentir à un preneur, sous certaines conditions notamment de ressources (définies par décret en Conseil d’Etat), la propriété du bâti mais pas du foncier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (le foncier est la propriété de l’OFS). Les logements proposés doivent servir à la résidence principale du preneur pendant toute la durée du bail. En cas de mutation, le prix de vente est actualisé selon des modalités prédéfinies.

L’acquéreur, le donataire ou l’ayant droit de la succession de ce type de droit réel immobilier doit remplir les mêmes conditions de ressources que le preneur initial.

L’exemple Parisien à travers les baux sociaux réels

Le prix moyen du mètre carré à Paris dépassant 10 000 €, la mairie de Paris a pour ambition de diviser au moins par deux le prix d’acquisition des biens immobiliers. Les 500 premiers logements relevant de ce dispositif, dont la livraison est prévue en 2022 seront situés dans les 13ème, 14ème, 18ème ou encore 20ème arrondissements avec des prix de vente s’étalant selon la localisation entre 2 000 et 4 900 € le mètre carré. Ces baux prévoient que les ménages « preneurs » devront payer un loyer mensuel de 2 € par mètre carré correspondant à la location du terrain, en plus du prix initial d’achat. L’achat d’un tel bien ne pouvant être spéculatif, le prix de cession ne suivra pas l’évolution du marché immobilier privatif mais celui de l’indice des prix. Ces baux sont réservés aux familles de la classe moyenne.

Quelle rentabilité financière ?

Selon « Meilleurs Agents », spécialiste de l’évaluation immobilière, le prix moyen de location au mètre carré était à Paris de 31 € fin novembre 2019. Si on prend en compte un coût d’achat de 5 000 € le mètre carré auquel on ajoute 2 € de location pour le foncier, le montant à acquitter chaque mois pendant 30 ans (hypothèse de durée du bail) sera de 15,89€ ([5000/30/12] + 2). Si l’on considère que le titulaire du bail doit emprunter cette somme (sans apport), le coût à acquitter par mois pour un emprunt à 1,5 % sur 30 ans est de 19,26 €. Dans les deux cas, le montant mensuel à acquitter n’a rien à voir avec les 31 € d’un loyer moyen parisien. Notons, qu’il n’y a toutefois pas l’espérance de plus-value existante dans le cas de la pleine propriété.

La « location-vente »

Une opération en deux phases : une période de location suivie le cas échéant d’une acquisition du bien immobilier si le locataire le décide. Un tel mode d’acquisition existe dans le secteur social (loi du 12 juillet 1984 relative à la location accession). Il ne s’agit pas d’une nouveauté mais d’un dispositif prenant toute sa puissance dans le cadre d’une envolée des prix immobiliers.

Une opération immobilière avec deux contrats : un contrat de location-accession et un contrat de vente définitif. Le recours à un notaire est obligatoire. Le dit « locataire-accédant » verse un montant mensuel se décomposant en deux parties :

• Une partie est due en compensation de la jouissance du logement (il s'agit en fait d'un loyer)
• L'autre partie constitue une épargne, qui à l'échéance du contrat, s'impute sur le prix à acquitter pour l’acquisition du bien immobilier

Si le contrat de location-accession est résilié ou si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, les sommes versées au titre de l'épargne doivent être restituées à l'occupant dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

En contrepartie des avantages offerts, le locataire-accédant est tenu d'entretenir le logement et d'y faire les travaux de réparations courants nécessaires (seules les grosses réparations restent à la charge du vendeur).

Ce type de location offre de nombreux avantages :

• Accéder à la propriété sans pour autant avoir à souscrire un crédit immobilier à la signature du contrat
• Se constituer un capital progressivement pendant toute la durée du bail
• Verrouiller le prix de vente d'un bien immobilier au moment de la signature du bail