Tout savoir pour investir dans l’immobilier

La hausse actuelle des prix fait que les investisseurs en immobilier sont sans doute plus prudents qu’il y a quelques mois. Mais l’immobilier reste un des placements préférés des Français. Il n’est pas donné à tout le monde de pouvoir devenir propriétaire de sa résidence principale, qui exige souvent des sommes importantes. Mais investir dans l'immobilier offre de nombreuses autres solutions, ouvertes à toutes les bourses. On peut identifier deux grands types d’investissements immobiliers : les SCPI et OPCI, et les investissements locatifs. Les formules de viager seront aussi rappelées. L’investissement immobilier direct comme résidence de l’acheteur n’est pas ici traité.

Les SCPI et les OPCI

Ces formules combinent les deux placements préférés des Français : l’immobilier et l’assurance-vie.

a) Les SCPI (pierre-papier) : l’investisseur achète au comptant ou par emprunt des parts de SCPI et perçoit en retour un loyer au prorata de son investissement. Ces biens gérés directement par la SCPI peuvent être des commerces, des hôtels, des parts d’immeubles,… La diversité des biens détenus par la SCPI limite ainsi le risque locatif pour le bailleur. L’investissement présente l’avantage de réduire les risques d’impayés, d’offrir des rendements supérieurs la plupart du temps à 5% et de diversifier son patrimoine à un coût abordable. L’inconvénient est que c’est un type d’investissement a aujourd’hui pris un tel essor, et présenterait selon certains experts, les caractères d’une bulle spéculative. Il est judicieux de choisir un professionnel des SCPI pour accompagner l’investissement.

Le cas des SCPI en assurance-vie : Au lieu d’acheter directement une ou des parts de SCPI, l’investisseur investit en parts de SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance vie multisupports (Unités de compte). L’avantage est ici de bénéficier de la fiscalité spécifique de l’assurance-vie, et souvent de frais de souscription moins élevés, …En revanche, il n’est pas possible de financer cet investissement par un emprunt.

b) Les OPCI : les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont également des véhicules d’investissement investis dans l’immobilier, mais leur gestion est plus souple et leur actif est plus diversifié. Ils doivent en effet être investis à 60 % en immobilier, contre 95 % pour les SCPI. Leurs actifs doivent comprendre 10 % de liquidités pour racheter les parts des investisseurs, ce qui garantit à l’épargnant une meilleure liquidité.

À lire aussi : Prêt immobilier à 1 %, la nouvelle norme ?

Les investissements immobiliers dans le locatif

On définit l’investissement locatif comme l’achat d’un bien immobilier que le propriétaire destine à la location afin d'encaisser un revenu régulier. Il peut être effectué hors demande de crédit ou en empruntant la somme à investir en tout ou partie et dans ce cas, les revenus générés par la location viennent rembourser, partiellement ou intégralement le montant de la mensualité. Les motivations de l’investissement locatif sont variées : constitution d’un patrimoine, perception de revenu supplémentaire, préparation de la retraite, diversification patrimoniale, préparation d’une transmission à ses descendants, et pour certains, bénéfice d’un avantage fiscal…

La plupart de ces investissements locatifs proposent des dispositifs fiscaux spécifiques, et présentent des avantages et des inconvénients. Tour d’horizon des investissements locatifs qu’on peut faire :

a) Le locatif dans l’ancien : l’investisseur achète à crédit ou comptant un logement (maison ou appartement) En contrepartie, l’investisseur / propriétaire perçoit des loyers. Le bien est alors loué sous le régime fiscal des revenus fonciers. L’avantage fiscal du locatif ancien est l’allégement d’impôt qu’autorise le régime du « déficit foncier » : déduction des travaux des loyers perçus, et report, dans la limite de 10 700 euros par an, du déficit sur le revenu global. Un autre avantage est le report sur les revenus des années suivantes du solde des déficits fonciers.

b) Le locatif dans le neuf : dans ce cas, l’investisseur achète un logement dont la construction est terminée depuis moins de cinq ans, et qui n’a jamais été habité ni utilisé auparavant. La défiscalisation apparait comme le principal avantage puisqu’une partie du prix du logement acheté est directement déduite des impôts. Le dispositif de défiscalisation Pinel a été modifié début 2018 en ce qui concerne la liste des villes pouvant en bénéficier, mais il conserve le principe du bénéfice pour l’investisseur d’une réduction d’impôt sur le revenu, d’un montant maximum de 21% du prix de revient du logement. L’avantage fiscal maximum s’élève à 6 000 € par an.

c) La location meublée ou la location non meublée : louer un logement meublé ou non présente une grande différence fiscale. Si le logement est vide, les revenus de location sont considérés comme des revenus fonciers, alors que si le logement est meublé les revenus de location sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux. Dans la plupart des cas de location en meublé, le bailleur opte pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les ressources tirées de la location sont suffisamment importantes dans l’absolu (plus de 23 000 € par an) et par rapport à ses autres revenus (plus de la moitié des revenus du foyer fiscal). Mais la fiscalité ne doit pas être le seul critère ; si souvent les locations meublées offrent une rentabilité supérieure aux locations vides, la durée des locations est aussi plus courte augmentant les vacances locatives, ce qui pèse au final sur les charges du bailleur.

Le cas particulier de La location d’un meublé de tourisme : Ces logements (de type Airbnb, chambre d’hôtes, gite de France) sont en effet considérés par le fisc comme des locations meublées et à ce titre, les revenus perçus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le cas particulier de la location d’une partie de son habitation principale : Les bailleurs qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d'impôt sur le revenu dès lors que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des « limites raisonnables ». Se renseigner sur les plafonds de loyer publiés chaque année à titre indicatif. Cette formule d’investissement rencontre un réel succès dans les agglomérations notamment auprès des étudiants et des cadres en itinérance professionnelle. A noter qu’une partie de son habitation principale peut également être louée auprès d’une entreprise.

d) La location dans l’immobilier dit « géré » : dans ce cas, l’investisseur fait une acquisition dans une résidence proposant des « services » : résidences seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme et établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). L’acquéreur signe alors un bail commercial avec l’exploitant de la résidence dénommé le « gestionnaire », qui s’occupe de percevoir directement le loyer du locataire, de gérer la résidence, etc… Le principal avantage pour le bailleur est l’absence de contrainte. Sur le plan fiscal, bien se renseigner sur les régimes car ils diffèrent selon le type de résidence. L’inconvénient est le risque de défaillance de l’exploitant, d’où l’importance de bien le choisir.

e) La location d’un parking (ou boxes ou garages) : le rendement moyen en 2017 était de 7% soit un taux extrêmement favorable. Investir dans un parking pour le louer présente l’avantage d’une mise de fonds relativement abordable, d’un marché en essor notamment dans les grandes agglomérations. Sur le plan fiscal, un investissement en parking supportera l’imposition des BIC. Le principal inconvénient est le paiement de la taxe foncière, payable pour tout propriétaire.

f) La location de l’immobilier d’entreprise : il s’agit là d’investir dans l’achat de bureau (x), de commerce (s), d’entrepôt (s), et d’usine (s), en vue de leur location totale ou partielle. Du fait de sa spécificité, ce type d’investissement se fait souvent par l’intermédiaire de la pierre papier.

g) La location à l’étranger : de plus en plus de Français achètent un logement dans un pays de l’Union Européenne (Espagne, Portugal, Allemagne, Italie, Grèce, …) voire à l’étranger, en vue d’une location. Les prix sont souvent attractifs et les transports rendent parfois la destination relativement proche. Légalement, rien n’interdit à un épargnant français d’investir tout ou partie de son épargne hors de France. S’il existe une convention fiscale avec la France, les revenus fonciers sont perçus dans le pays du bien. Mais la location présente des risques évidents : impayés dus à l’éloignement, retournement du marché, changement intervenu dans la fiscalité en cas de revente, difficulté de rapatriement des fonds en France…Un accompagnement local est la plupart du temps nécessaire pour réussir dans la durée ce type d’investissement.

Les viagers immobiliers

En développement, la formule du viager permet de vendre un bien immobilier et de toucher une « rente viagère ».

Deux types principaux de viagers existent :

• Les viagers occupés classiques sont les plus répandus. Le prix est alors subdivisé en un bouquet et une rente viagère indexée ; l’acquéreur (le débirentier) ne jouira du bien immobilier qu’au décès du vendeur (le crédirentier).
• Les viagers libres, très simples, sont peu nombreux. Ils correspondent le plus souvent à des petites surfaces qui représentaient des placements pour le vendeur.

A la signature du contrat, l’acheteur paie au vendeur un « bouquet ». Celui-ci équivaut généralement à entre 20 % et 30 % du prix du bien sur le marché.

L’acquéreur s’engage à verser au crédirentier une rente mensuelle jusqu’à sa mort. Le viager conduit à la vente du bien (ou à son aliénation), et en transfère donc la propriété. Le vendeur ne pourra donc pas transmettre le bien immobilier à ses héritiers.

Certains aménagements peuvent être prévus dans le contrat : ainsi, il est possible d’indiquer que le viager portera sur une durée n’excédant pas vingt ans. A l’issue de cette période l’acheteur ne versera plus de rente.

Le viager permet de compléter sa retraite en percevant le bouquet et la rente viagère et en bénéficiant d’une diminution de ses dépenses. En effet ce sera à l’investisseur, en sa qualité de propriétaire, de payer les dépenses importantes (telles que la réparation d’une toiture) et de régler la taxe foncière.

Fiscalité du viager

Le viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse : le bouquet est totalement exonéré d’impôt lorsqu’il s’agit de la résidence principale du vendeur et les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins elles ne seront imposées qu’en partie, en fonction de l’âge du bénéficiaire au moment du premier versement.