Immobilier : qu’est-ce que la « pierre-papier » ?

Outre l’immobilier détenu en direct, on peut posséder des biens de manière indirecte en achetant des parts de fonds immobiliers non cotés. C’est ce que l’on appelle la « pierre-papier » qui englobe plusieurs types de fonds que l’on peut souscrire dans le cadre d’un contrat d’assurance vie (risque de perte en capital). Les SCPI sont les plus connues.

Définition de la « pierre-papier »

La pierre-papier désigne l’immobilier détenu indirectement, en opposition à l’immobilier physique qui désigne les biens immobiliers (appartement, maison, terrain, place de parking…) acquis en propre. Concrètement, il s’agit de fonds immobiliers non cotés qui sont eux-mêmes composés en majorité d’actifs immobiliers (voir plus loin). L’épargnant acquiert des parts du fonds géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

La société de gestion achète les biens, les mets en location, gère la relation avec les locataires et reverse aux souscripteurs une partie des loyers perçus après avoir prélevé différents frais. Les biens gérés sont généralement des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences étudiantes ou des maisons de retraite, des actifs plutôt réservés aux investisseurs professionnels et qui délivrent une rentabilité généralement supérieure à l’immobilier résidentiel (logements d’habitation).

Les parts des fonds immobiliers peuvent être souscrites directement auprès de la société de gestion ou dans le cadre d’une unité de compte logée dans un contrat d’assurance vie. Dans ce dernier cas, l’assureur garantit la liquidité : en cas de retrait (rachat), il avance à l’assuré la somme issue de la cession de la part et se charge ensuite de la revente de celle-ci.

Les principaux types de « pierre-papier »

• SCPI :

La société civile de placement immobilier (SCPI) est constituée de plusieurs biens immobiliers. Une part de la SCPI correspond à une quote-part sur ce parc immobilier locatif. Il faut distinguer les SCPI « thématiques » qui concernent un profil de biens en particulier (immobilier d’entreprise, centres commerciaux, établissements de santé…) et les SCPI « diversifiées » qui, comme leur nom l’indique, mélangent plusieurs types de bien. On trouve aussi des SCPI « régionales » concentrées sur une région et les SCPI « européennes » pour des actifs hors de France.

Parallèlement, il existe trois grandes catégories de SCPI : les SCPI de « rendement » qui versent des loyers (généralement par trimestre) ; les SCPI de « plus-value » (ou « de valorisation ») qui versent peu ou pas de loyer, mais qui valorisent les biens en vue de les revendre avec une plus-value ; les SCPI « fiscales » qui permettent au souscripteur de bénéficier d’un dispositif d’investissement locatif partiellement défiscalisé, du type Pinel.

• OPCI :

L’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un fonds immobilier destiné au départ aux investisseurs institutionnels (banques, assureurs, caisses de retraite…) et qui s’est récemment ouvert aux investisseurs individuels. L’OPCI doit être composé au minimum de 60% d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% de liquidités et le reste d’actifs financiers (actions, obligations…).

Les particuliers peuvent souscrire uniquement des parts d’OPCI « grand public ». L’organisme de placement professionnel collectif en immobilier (OPPCI) est, lui, réservé à la clientèle professionnelle.

• SCI :

La société civile immobilière (SCI) est une société qui achète un bien immobilier pour en tirer profit. Une SCI peut aussi contenir des parts de SCPI, des parts d’OPCI et des parts de sociétés foncières cotées.

AVERTISSEMENT : Tout investissement en unités de compte représentatives de parts de SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque de liquidité. Il s'agit d'un investissement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d’investissement, l’épargnant doit prendre connaissance du document d’information clé (DIC), de la note d’information et des statuts du support, ainsi que des conditions d’investissement et de fonctionnement spécifiques de l’unité de compte, et s’assurer que le support considéré correspond à sa situation personnelle et financière, à sa sensibilité au risque, à ses objectifs d’investissement. Cet article ne constitue pas un conseil à la souscription de produit(s) mentionné(s) dans cette page ou indirectement via lien hypertexte.